banner web

Ban hành Thông tư 16/2010/TT-BXD là đúng pháp luật và thẩm quyền

Đó là khẳng định của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam tại buổi họp báo thường kỳ của Chính phủ diễn ra vào chiều 28/2, tại Hà Nội.


Cơ sở pháp luật để ban hành Thông tư 16

Đề cập đến cơ sở pháp luật để Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16 về hướng dẫn một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, trong đó có ban hành mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hướng dẫn về cách tính diện tích sàn căn hộ), Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết: Theo quy định tại Điều 153 của Luật Nhà ở năm 2005, Quốc hội đã giao cho Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật này. Để thực hiện nhiệm vụ được giao, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 26/9/2006. Tiếp đó, ngày 23/6/2010 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP để thay thế cho Nghị định số 90/2006/NĐ-CP để hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Tại Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Chính phủ đã có quy định cụ thể về nội dung và hình thức của các loại hợp đồng về nhà ở, trong đó có hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Việc Chính phủ ban hành Điều 63 này là để hướng dẫn cụ thể nội dung của các hợp đồng về nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 93 của Luật Nhà ở năm 2005, bởi vì tại khoản 2 Điều 93 của Luật Nhà ở chỉ nêu những nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán nhà ở mà không quy định chi tiết và cũng không quy định riêng về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Đối với nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì tại khoản 2 Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Chính phủ đã quy định: Ngoài yêu cầu phải tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều này, các bên phải ghi rõ thêm trong hợp đồng một số nội dung như: Phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, khoản kinh phí bảo trí 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán (việc quy định cách tính diện tích căn hộ mua bán là cụ thể hóa quy định tại điểm b, điểm c khoản 2 Điều 93 của Luật Nhà ở năm 2005 về giá cả mua bán và đặc điểm của nhà ở mua bán). Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 63 thì Chính phủ lại không có quy định việc tính diện tích căn hộ chung cư mua bán như thế nào mà giao cho Bộ Xây dựng quy định cụ thể (nhiệm vụ này được nêu tại khoản 9 của Điều 63).

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết: Thực hiện nhiệm vụ được Chính phủ giao, trong Thông tư số 16/2010/TT-BXD (tại khoản 2 Điều 21), Bộ Xây dựng đã đưa ra 2 cách tính diện tích căn hộ mua bán để các bên tự thỏa thuận, thống nhất và ghi trong hợp đồng (là tính theo thông thủy hoặc tính theo kích thước tim tường).

Trước đó, có ý kiến cho rằng Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 chỉ cho phép Chính phủ hướng dẫn những vấn đề được giao tại từng điều, khoản cụ thể. Tuy nhiên, tại Luật này cũng không tuyên những văn bản quy phạm pháp luật ban hành trước ngày 01/01/2009 trái với quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 thì bị bãi bỏ.

Tại khoản 2 Điều 95 của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 còn quy định các văn bản quy phạm pháp luật bao gồm Nghị quyết của Chính phủ, Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ … (những văn bản mà sau khi có Luật này thì không được coi là văn bản quy phạm pháp luật) nhưng đã được ban hành trước khi Luật này có hiệu lực thi hành thì vẫn tiếp tục có hiệu lực cho đến khi bị bãi bỏ hoặc thay thế bằng văn bản QPPL khác. Như vậy, Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 01/07/2006 (bao gồm cả Điều 153) vẫn còn hiệu lực thi hành.

“ Như vậy, có thể khẳng định việc Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về cách tính diện tích căn hộ chung cư mua bán nêu tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD là có căn cứ pháp lý và đúng thẩm quyền”, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khẳng định.

Thông tư 16 hướng dẫn rất rõ ràng

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, cơ sở thực tiễn để Bộ Xây dựng hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ trong Thông tư 16 là: Trước năm 1994 (thời điểm Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở được Chính phủ ban hành) thì ở nước ta chưa có thị trường nhà ở và Nhà nước cũng chưa có văn bản quy phạm pháp luật quy định về mua bán nhà ở theo cơ chế thị trường.

Từ năm 1994 đến năm 2005 (thời điểm Luật Nhà ở được ban hành) thì Nhà nước chỉ có hướng dẫn cụ thể về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định 61/CP; còn việc mua bán nhà ở thương mại vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể. Trong giai đoạn này, một số doanh nghiệp kinh doanh nhà ở đều thực hiện bán căn hộ chung cư theo cách tính diện tích từ tim tường (TCty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD), TCty Xuất nhập khẩu Xây dựng Việt Nam (VINACONEX), TCty Đầu tư Phát triển Hạ tầng (UDIC)…

Sau khi Luật Nhà ở được ban hành và Chính phủ ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 26/9/2006 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì mẫu hợp đồng mua bán nhà ở được ban hành kèm theo Nghị định này cũng không có hướng dẫn cụ thể diện tích sàn căn hộ được tính như thế nào.

“Việc không có hướng dẫn cụ thể vấn đề này và đặc biệt trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không nêu rõ diện tích sàn căn hộ được tính như thế nào đã dẫn đến thực trạng là các bên khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong giai đoạn này là rất tùy tiện, thậm chí có hợp đồng ghi diện tích căn hộ được tính theo kích thước phủ bì, trong hợp đồng này cũng không nêu rõ diện tích sàn được tính theo cách nào, vì vậy đã dẫn đến tranh chấp mà không có cơ sở để giải quyết về diện tích căn hộ. Trong thời gian này Bộ Xây dựng đã nhận được nhiều khiếu nại của người dân, các chủ đầu tư và đề nghị của các Sở Xây dựng địa phương cần có hướng dẫn cụ thể về cách tính diện tích căn hộ, nhất là đối với các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết!

Trước ý kiến cho rằng nội dung hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ trong Thông tư 16/2010/TT-BXD là trái luật, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết: Thông tư này không trái Luật Nhà ở và Nghị định 71 bởi lẽ: Tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định: "Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)"

Việc hướng dẫn như vậy là rất rõ ràng: Về pháp lý thì trong Hợp đồng phải ghi rõ phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu, hướng dẫn 2 cách tính diện tích sàn là hướng dẫn về kỹ thuật mang tính quy ước để xác định giá bán và cần phải được Bên bán và bên mua thỏa thuận trong hợp đồng để tránh khiếu kiện sau này.

Như vậy, cách tính diện tích sàn căn hộ theo phương pháp nào cũng không làm ảnh hưởng đến việc xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư, bởi vì phần sở hữu chung như cột, tường ngăn chia căn hộ, hộp kỹ thuật... đã được pháp luật (Luật Nhà ở) quy định và được xác định rõ trong hợp đồng mua bán.

Bên cạnh đó, Thông tư 16 không quy định bắt buộc Bên bán và Bên mua căn hộ nhà chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đã hướng dẫn 2 cách tính để các bên thỏa thuận. Bởi vì, giao dịch mua bán nhà ở là giao dịch dân sự và theo pháp luật dân sự thì các bên mua bán được quyền thỏa thuận lựa chọn một trong hai cách tính nêu trên, khi các bên đã thống nhất lựa chọn cách tính diện tích căn hộ thì phải ghi rõ vào trong hợp đồng mua bán.

Việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại Thông tư số 16 đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như mang thêm lợi nhuận cho Bên bán, đặc biệt là không có xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường. Bởi vì, về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị,…), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác (nếu có). Vì vậy, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên nhưng tổng giá bán căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi. Như vậy, dù tính theo cách nào thì người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi. Trên thực tế, nhiều hợp đồng mua bán căn hộ trong thời gian qua, các bên chỉ thỏa thuận tổng giá bán căn hộ mà không có đơn giá bán 1 m2 sàn trong hợp đồng mua bán.

Như vậy, quy định cụ thể về cách tính diện tích căn hộ chung cư mua bán nêu tại khoản 2 Điều 21của Thông tư số 16/2010/TT-BXD là không trái Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, đồng thời quy định này cũng phù hợp với Luật Dân sự.

Theo baoxaydung

Các tin khác
Tin tức trong ngành
Đào tạo quản lý
Chương trình phát triển kỹ năng PR Hiện nay, trong bối cảnh hội nhập nền kinh tế quốc tế, sự tham gia của Việt Nam trên các diễn đàn kinh tế mới sẽ mở ra những thời cơ...
Liên kết

Chứng chỉ hành nghề xây dựng

Chia sẽ

VIỆN ĐÀO TẠO VÀ BỒI DƯỠNG CÁN BỘ
Hà Nội: 301 Nguyễn Trãi - Thanh Xuân - Hà Nội

Tell: 04.66740371 Fax: 04.35572406
Mr. Thắng 0902.891.518 - 0985.812.989
Email:
education54@gmail.com; Website: http://daotaocanbo.com

DMCA.com Protection Status